Plusvalía y otros demonios

Sigo insistiendo que la ciudad no es de derecha ni de izquierda. El mismo árbol dará la misma sombra, así sea Adam Smith o Karl Marx quienes lo siembren. La lluvia nos moja a todos por igual y el humo de los buses nos enferma muy democráticamente. Por esa razón, la medición de si una administración es buena o mala, es si logra los objetivos de la ciudad de manera eficiente, más allá de los dogmas y las novelerías. Si la ciudad requiere un millón de árboles para bajar 4ºC como lo que se propuso Melbourne, da igual si los siembra un privado, una corporación inmensa y malvada, el municipio o una universidad. La medida de la eficiencia será si cumple el plazo, si observa los estándares de calidad y si lo hace de la manera más económica. Ponerse a discutir si lo “correcto” es que lo haga el gobierno es un debate bien pendejo y no mide eficiencia.

Dicho eso, creo que la captación de valor (le tengo alergia a la palabreja “plusvalía”) es necesaria por un tema central: un lote con una casa familiar usa agua de cuatro personas, tiene uno o dos carros, descarga aguas servidas de los mismos cuatro ocupantes, y así. Un edificio en el mismo lote, usará agua y descargará aguas servidas de 40 personas, tendrá al menos 20 autos y requerirá algunos estacionamientos de visitas. Eso trae impacto a los sistemas urbanos, demanda de transporte público, congestión de tráfico y demás problemas, cuyos costos deberían ser cubiertos por el desarrollador inmobiliario. No hay razón alguna para que terceros deban asumir el costo de actualizar las capacidades de carga de sistemas, vías y servicios, por lo cual es lógico que los desarrolladores deban pagar el costo real de sus proyectos. Para eso se captura valor.

(Párrafo modificado luego de la aclaración de un concejal de AP) Veo ahora que un concejal de ese partido verdeagüita que tiene arruinado el país y empeñada hasta la camisa bordada a los chinos, está difundiendo el texto de la nueva ordenanza de captación de plusvalías

Pongo a consideración un par de reflexiones al texto de la ordenanza de captura de plusvalías que se maneja en el MDMQ, no sin antes hacer el disclaimer: broderes, la economía del partido verdeagüita, que de seguro apoyará un sistema de captura de valor basado en la “ganancia inmerecida” nos arruinó y tiene empeñada hasta la camisa bordada a los chinos. La plata del boom petrolero se hizo humo con ideas económicas estúpidas. Esa economía ha probado ser inservible en tan solo 9 años, y Quito se merece algo distinto.

1. La plusvalía o el valor adicional que adquiere un predio, depende de varios factores. Es un error pensar que la acción municipal es el único. Muchas veces, es la acción de un inversionista privado que mejora un barrio con su emprendimiento e incrementa el valor del suelo sin intervención municipal, otras tantas son varios actores privados que escogen urbanizar zonas rurales y eso incrementa asimismo el valor del suelo, precediendo la acción municipal de declararlo suelo urbano o de realizar obras de asfaltado, alcantarillado, etc. Incluso en zonas donde el Muni intervino, el valor aumenta realmente cuando llega un ancla, usualmente privada, por lo que el momento generador de plusvalía no es solo producto de la acción pública. Es un error por lo tanto desconocer esa dinámica mucho más compleja, que deja las formulitas matemáticas de la ordenanza como un galimatías innecesario.

2. Una ordenanza de este tipo debe ser cuidadosa. Los valores a ser captados no pueden ir a dar en el pozo sin fondo de la cuenta única municipal (¿cómo nos ha ido con esa novelería a nivel nacional ah?). Debe establecerse mecanismos claros que obliguen al Muni a invertir en la remediación del sitio de donde proceden esos fondos. Que eso es poco solidario? Averigüen mejor por qué esas zonas son más atractivas y repliquen las condiciones, sin diluirlas en el sitio original. La ciudad siempre tendrá ganadores y perdedores. Que eso impulsa más el mercado inmobiliario? Pues pónganse las pilas y organicen los impuestos municipales para reaccionar a los ciclos del mercado. 

3. Es necesario proteger la propiedad privada. Nueve años de novelerías y cuentos han dejado a nivel nacional una estela de inestabilidad en la economía que debería ser suficiente para saber por dónde no hay que ir. Las acciones encaminadas a precarizar la propiedad y favorecer al Estado han disparado el riesgo país, limitado las inversiones extranjeras y desbaratado la productividad. No caigamos en eso mismo a nivel local. La norma debe incorporar mecanismos para que cuando la acción municipal reduce comprobadamente el valor de un predio, el propietario tenga recurso para demandar a la ciudad. 

La normativa urbana debe estar encaminada a generar mejores condiciones de convivencia. Es necesario establecer regulaciones que ordenen la escala y relaciones urbanas de los proyectos inmobiliarios privados tanto como de los proyectos viales públicos, por poner un ejemplo. A nivel local, se debe generar normativa con reglas claras que mejoren la convivencia en la ciudad y no instrumentos interventores que distorsionen la economía urbana. No es viable seguir llenando el archivo metropolitano de instrumentos punitivos que restringen la acción humana e intervienen campos de decisión personal que deben ser intocables, cuando hay muy pocas ordenanzas adecuadas que crean condiciones para que todos, en conjunto, hagamos una mejor ciudad.

Advertisements

Comments are closed.

%d bloggers like this: