El mito de la plusvalía

He escuchado de todo con respecto al tema de la plusvalía. Es un debate serio que merece mayor análisis, y que no debe ser confundido con la aberrante pretención del Mashi de asaltar las competencias exclusivas de los municipios. Eso va en otro post.
En primer lugar, es necesario aclarar que la captación de plusvalía no es una conquista popular ni un instrumento revolucionario de lucha para redistribuir riqueza quitándoles a los ricos para dársela a los pobres (previo cobro de oneroso fee). Esto para que no se pongan a bailar los zurdos felices del potencial daño a los empresarios, ni a rezar los otritos, aterrados porque se nos viene la repüblica soviética.
No.
Googleen “Água espraiada” para que vean un ejemplo de obras urbanas que agregan valor a la ciudad, gestionadas mediante el cobro de tasas por plusvalía a los desarrolladores inmobiliarios en Saõ Paulo.
La plusvalía, cuando hablamos de gestión del suelo, es el cambio en el valor de éste, producto de operaciones inmobiliarias. Si un promotor decide invertir $1’000.000 en construir, genera valor al suelo urbano. Si edifica en altura, “crea” suelo y permite que muchas familias vivan en un mismo lote de terreno, y que se beneficien de la economía de escala. Un terreno que vale otro $1’000.000 (es decir, el 50% del proyecto) sería impagable para una sola familia, pero si ese costo se divide entre, digamos, 10 familias propietarias del lote, el impacto sobre cada una será solo de $100.000, es decir, que hace accesible el costo del suelo.
Gracias a la inversión de ese millón para construir y al suelo que se “creó”, el promotor gana mucho más de lo que ganaría construyendo una casa unifamiliar. Ese diferencial es, en este contexto, la plusvalía.
Ahora, una casa unifamiliar gasta una cantidad de agua, utiliza una porción del alcantarillado y ocupa uno o dos estacionamientos en la calle. Si multiplicamos por las 10 familias propietarias del edificio, esos impactos sobre la infraestructura se multiplican por 10 también. El promotor, al calcular sus costos, debería asumir la obligación de la ciudad de proveer la capacidad adicional para mitigar el impacto, pero la realidad es otra. Cuando existe desarrollo inmobiliario en “brownfields”, es decir de redesarrollo de zonas urbanas existentes poco densas y su transformación desde barrios de casas bajas a barrios densos con edificios de media o gran altura, la capacidad de los sistemas urbanos no está dimensionada para aguantar el nuevo impacto. El costo de actualizar redes, vías, sistemas ambientales y otros, no debe ser “de todos” porque no somos todos quienes nos beneficiamos de esas obras puntuales, sino los propietarios del nuevo edificio. Es allí donde se ve la utilidad de la herramienta de captación de plusvalías, como un mecanismo mediante el cual la ciudad cobra al promotor por la actualización de sistemas y por la mitigación de impactos.
La condición para que esto no sea un impuesto más que encarezca la construcción, distorsione la economía y limite la labor necesaria de los promotores inmobiliarios es que se la trate como una tasa focalizada, es decir, que los valores cobrados sean utilizados de manera transparente, única y exclusivamente en las obras de remediación ambiental, de tráfico, mejoramiento de redes de agua y alcantarillado y demás aspectos directamente relacionados con la nueva construcción.
Lo triste es que acá a algunos parece no haberles quedado claro el concepto de “exclusivo”.

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